Firmar una hipoteca para comprar una primera vivienda es uno de los quebraderos de cabeza más comunes entre los jóvenes que deciden independizarse, ya que la duda entre el alquiler o la inversión debe analizarse desde diversas perspectivas.
Teniendo en cuenta que en España se alquila menos que en otros países de Europa, aunque poco a poco la cifra aumenta progresivamente.
Una vez que el joven se ha decantado por invertir sus ahorros o una parte del salario en el pago de una hipoteca, suelen surgir dudas a la hora de formalizar dicho contrato con el banco, porque se desconocen los pasos a seguir (valoración de la oferta, documentación requerida, gastos de tramitación, riesgos a asumir…).
También suelen generar incertidumbre los tipos de interés, el importe de la deuda, la necesidad de un avalista, cuotas mensuales y otros contratos como el seguro de daños de la vivienda, o qué hacer en caso de no poder asumir la cuota.
El acceso a la vivienda a través de una hipoteca es una de las operaciones «más importantes» que hacemos en la vida, ya que nuestra casa queda hipotecada durante muchos años, y por ello es necesario aclarar todas las dudas antes de firmar.
CUÁNTO DEBERÍA PAGAR
Una de las primeras cosas que se debe tener en cuenta es que la cuota a pagar no debe superar el 40% de los ingresos netos mensuales, como recomiendan los expertos, para que el cliente lleve una vida normal y pueda asumir otros gastos.
Además, en el 40% debe incluirse las cuotas de las demás deudas pendientes como créditos personales, el préstamo del coche, las compras que se han hecho a plazos y la cuota a pagar de tarjetas de crédito.
Los costes derivados de la compra, dependiendo de si ésta es nueva (IVA) o de segunda mano (ITP), suelen ser entre el 10 y 15 % del importe de compra (Registro, Notas Simples que indican la titularidad, gastos de notaría, tramitación… también han de tenerse en cuenta.
El banco tiene la responsabilidad de informar al cliente y aportar documentación con las características del préstamo, para que tome una decisión informada y pueda comparar diversas ofertas. También es recomendable no pedir más del 80 % del valor de tasación de la vivienda.
CONDICIONES DEL PRÉSTAMO
Antes de conceder el préstamo, el banco analiza variables como la edad, el estado civil, el número de miembros de la unidad familiar, la profesión, el tipo de contrato laboral y la antigüedad en el trabajo.
También solicita al cliente documentos como su vida laboral actualizada, la declaración de la renta, escrituras de otras propiedades y recibos de otros préstamos o el contrato laboral y las últimas nóminas.
En definitiva, se analizan las características del inmueble y también la situación del solicitante.
La entidad financiera cumpliendo con la normativa de transparencia y protección del cliente, antes de celebrar cualquier contrato de crédito o de préstamo debe evaluar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones del contrato.
Este procedimiento está introducido en la legislación española desde 2011 para garantizar el adecuado nivel de protección de los usuarios frente a servicios financieros.
Una vez estudiada la operación, el banco informa del importe y duración del préstamo, el tipo de interés, si es fijo o variable y el índice de referencia que se va a utilizar (normalmente el Euribor), la garantía, la TAE y lo que se ha tenido en cuenta en el cálculo de la hipoteca.
Además, da a conocer sus obligaciones al cliente, lo que ocurrirá si no cumple con ellas, las condiciones para poder amortizar el préstamo y los riesgos que conlleva.
Todo ello, junto con otros detalles de la operación, lo recibe en un documento para que pueda valorarse, consultar dudas y/o estudiar otras propuestas para hacer comparaciones.
Sobre la necesidad de avalistas, las entidades financieras, estudian las operaciones de préstamos solicitadas en función de la capacidad de pago del prestatario o solicitante y observan si pueden cumplir en tiempo y forma con sus obligaciones financieras asumidas.
CUÁNTO TARDAMOS EN PAGAR LA HIPOTECA
Actualmente, en España, la mayoría de los que tienen una hipoteca tardan entre 15 y 20 años en acabar de pagarla, aunque el plazo total pactado para el pago sea mayor.
Concretamente, el informe del primer trimestre de 2016 de la Asociación Hipotecaria Española dice que el plazo de amortización medio ponderado de los préstamos es de 16,26 años.
Si no se pueden asumir esas cuotas, la mejor recomendación es comunicarlo al banco y tratar de negociar una solución, como puede ser, modificar la hipoteca o «novación», de forma que puedan adaptarse las cuotas a la nueva situación económica y sean asumibles, bien por alargar el plazo o por conceder un periodo de carencia sobre la devolución del capital, en el que solo se pagan los intereses.
Otra opción es cambiar de acreedor (de banco) para mejorar las condiciones (una subrogación de acreedor).
En el caso de impago la entidad puede exigir el cobro de la deuda mediante la venta de la vivienda o la ejecución de su garantía y, si con la venta no se cubre la deuda, el banco puede cobrarla con todos los bienes de las personas, tanto prestatarios como avalistas.
CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS
Debido a la situación de impagos, algunas entidades financieras forman parte del Código de Buenas Prácticas, cuyo objetivo es establecer diferentes medidas para la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen dificultades extraordinarias para atender sus pagos. Este código comprende 3 fases de actuación:
- Reestructuración de la deuda hipotecaria
Aquellos deudores cuyo procedimiento de ejecución no se haya iniciado podrán solicitar a la entidad una reestructuración de su deuda hipotecaria que haga viable su pago y que deberá estar presentado en el plazo de un mes. Ese plan deberá incluir una carencia en la amortización de capital de 4 años, la ampliación del plazo de amortización hasta 40 años, y la reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 puntos.
- Medidas complementarias
Si resulta inviable el pago de la deuda pese a la refinanciación, quienes estén en procedimiento de ejecución, siempre que no se haya anunciado la subasta, podrán solicitar una quita; es decir, la cancelación de parte del capital pendiente de amortización.
La entidad financiera empleará alguno de los siguientes métodos de cálculo:
- Reducción del25% sobre el capital pendiente de amortización.
- Reducción equivalente a la diferencia entre el porcentaje del plazo consumido y el de la cuota amortizada.
- Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido. Se considerará inviable cualquier reestructuración que suponga para la unidad familiar una cuota hipotecaria superior al60% de sus ingresos.
- Medidas sustitutivas
Si ninguna de las dos fases anteriores da resultado, los deudores podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. La dación en pago no será aplicable cuando el procedimiento de ejecución haya concluido o si la vivienda está gravada con cargas posteriores.
El deudor podrá permanecer un plazo mínimo de 2 años como arrendatario, pagando una renta anual equivalente al 3% del importe de la deuda pendiente. Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un interés de demora del 20%.